过去一年对房地产业来说是艰难的一年。

行业表现集体下降。我们希望在看到数据波动的同时，通过年度报告季节，了解房地产企业的实际经营情况，判断今年的情况，应对策略，寻找企业发展规划的新方向。

华润置地:准备收购400亿元。

3月31日，华润置地召开业绩新闻发布会，公司总裁李欣、首席运营官张大伟、首席战略官谢姬、首席财务官郭世清出席会议。

在过去的2021年中，华润置地是业内为数不多的完成年度销售目标的开发商之一。公司年内实现合同销售额3158亿元，较2020年增长10.8%，目标完成率100.25%。

然而，在行业下行周期中，华润置地凭借国有资产的光环和稳定的销售端，也没有抵御盈利能力的下降，但外界不愿意调查原因。我们更关注未来这个词。

李欣认为，过去房地产的高周转率和高杠杆率的旧发展模式发生了变化。该行业开始向高质量、高效率、高质量的方向转变。发展模式也从增量转向股票。这些变化都影响了该行业未来新发展模式的建设。

2021年，华润置地收入同比增长18.1%至2121.08亿元；对应归属于母亲的净利润为324.01亿元，较2020年增长8.69%；综合毛利率从2020年的30.9%降至27%，但仍高于行业平均水平。

保持这一水平的部分原因是公司投资物业(包括酒店经营)盈利能力的提高。报告期内，业务毛利率从2020年的66.4%上升到68.2%，贡献收入同比上升36.3%至174.3亿元。

购物中心是华润置地投资物业的重点板块。2021年，其购物中心租金收入139亿元，同比增长38.1%；年内新开9个购物中心，新获得12个购物中心项目；万象系列购物中心54个，储备项目约61个。

管理层透露，十四五期间，华润置地购物中心租金收入增速将保持在20%以上，毛利率将达到70%以上。2022年底，预计公司在营购物中心数量将达到66个，2025年将达到近100个，总面积近1200万平方米。

报告期内，华润置地开发物业收入1838.6亿元，同比增长17%，其中一二线城市结算收入约占79%，单方面结算成本下降11%，土地增值税占2020年开发业务营业额的3.2个百分点。这些都在一定程度上对冲了毛利率的下行压力。

2021年，公司开发物业毛利率同比下降5.4个百分点至23.7%。早年，房地产市场取得了快速发展，开发商对土地市场的热情带来了高地价。近年来，宏观政策调控日趋严格，市场销售下滑，导致行业整体毛利率回调。

我们开发物业的毛利率将保持在22%-23%的水平。李欣坦言，现在开发商的打法几乎是一样的，无非是谁能更坚定、更有效地提高毛利率。

对于2022年的销售目标，管理层没有给出具体的数字。行业排名更受公司重视。华润置地销售规模将继续增长，行业排名将继续保持稳定。

自今年年初以来，房地产市场经常出现暖风，地方政策的放松给行业带来了支撑，一、二线城市市场逐渐复苏。张大伟预计，今年上半年市场将得到修复，下半年将逐步稳定和复苏。

2022年，华润置地拥有5278亿元78亿元，其中新增可售资源约3000亿元，住宅占68%。就城市能源分布而言，公司90%以上的资源分布在一线和二线高能城市。截至2021年12月底，已签署未开发销售业务营业额2171亿元，其中计划在2022年结算1411亿元，未来三年结算面积较高。

2022年1月下旬，招商银行分别授予华润置地200亿元，华润万象生活并购融资30亿元，专门从事并购业务。目前，华润万象生活已连续下两个订单收购禹州物业和中南服务，但华润置地尚未采取行动。

公司对并购非常积极。一旦项目成熟，并购贷款可以随时启动。郭世清直言，公司公布的并购金额为200亿元，实际储备为400亿元。

虽然态度积极，资金充裕，但华润置地对并购的态度仍然相当谨慎，这也是公司没有实际行动的主要原因。

谢吉在会上表示，并购目标应符合华润土地的战略发展规划，必须关注主流城市、主流行业和主流客户的需求。同时，公司的并购主要面向项目方面，不考虑平台股权方面的并购。

华润置地对投资回报也有严格的标准。公司将比较并购目标和招标、拍卖、挂牌市场项目的收益回报率和风险。并购项目比较复杂，公司需要坚持一贯稳定的投资策略，避免相应的风险。谢吉说，在当前的市场环境下，我们需要采取新的态度来看待并购可能带来的机会。

华润置地的投资主要集中在四大国家战略区和一、二线高能城市。在去年两集中土地供应的背景下，公司以1126亿元的权益地价获得61个项目，新增权益地储备1107万平方米，面积权益比增加到77%。

其中，一、二线城市投资占90%，重点在杭州、南京、重庆、长沙、郑州等地获取多个城市TOD商业综合体项目。

截至2021年底，公司总土地储备6873万平方米，其中开发销售业务土地储备5778万平方米，一二线城市占70%。投资物业土地储备面积1095万平方米，购物中心土地占69%，一二线城市占85%。

高线城市的抗风险能力也为公司带来了稳定的现金流。2021年，华润置地账面现金和银行存款1087亿元，较2020年增长21.6%。同期债务总额同比增长13%至1974.4亿元，净债务886.92亿元，较2020年增长35亿元，净有息负债率保持30.4%。

同期，公司融资成本进一步下降0.37个百分点至3.71%，平均债务期限延长至5年。公司2022年到期债务主要为银行贷款，其中上半年到期债务300亿元，下半年约250亿元。

关于REITS的持有物业公开发行，郭世清表示，目前华润置地不考虑在中国公开发行REITS，国内公开发行REITS的市场尚未开放。从目前的情况来看，香港市场和其他市场公开发行REITS需要高回报，发行后市场交易不活跃。

2021年，依托深圳华润大厦、重庆万象城、上海万象城，华润置地发行了三笔商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)，共计125亿元。

郭世清认为，这是实现持有物业资产价值的另一种方式。他说，上述资产不是华润置地质量最好的资产，属于中等水平。这三种资产按公允价值的65%到70%进行，可以实现低成本，希望回报率在4%左右。

在过去的一年里，房地产市场的销售突然变得冷淡，融资端口几乎枯竭，资本链的紧张几乎前所未有，不断违约，雷声也不再罕见。

集团董事会主席余亮将其定义为黑铁时代。在年初的公司年会上，他强调了行业困境和万科形势的严重性，指出2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。

为了应对这场生死之战，万科从战略、组织、人员、机制、文化等方面取消了所有高管水平，全部下沉到第一线。整个集团节俭，营造节俭的战时氛围。

即使郁亮早有铺垫，金融机构也打了预防针，但年报的公布仍超出市场预期。

数据的不乐观使反思和审查成为业绩会议的主要基调。余亮承认，业绩让股东失望。他在会上向52万万万万科股东道歉。

在近两个小时的会议上，万科省去了业绩介绍，管理层将会有更多的时间。