5月份的财务数据远远超过市场预期。然而，在新的信贷和社会融资复苏数据下，也出现了一个略显低迷的角落——5月份，居民部门的中长期贷款增加了1047亿元。虽然与上个月相比已经成为正数，但与去年同期相比还是少了3379亿元。

为什么中长期贷款数据在两个部门的信贷政策优化和5年以上的LPR（贷款市场报价利率）的大幅下降下仍然相对平庸？一些接受记者采访的业内人士认为，这不仅与当前房地产市场的低繁荣有关，而且与政策股息的落地滞后有关。

5月人民币贷款同比增长3920亿元，但贷款结构不理想。特别是反映居民购房能力的中长期贷款增速并不明显。央行数据显示，5月人民币存款增长3.04万亿元，同比增长4750亿元；居民部门5月中长期贷款增长1047亿元，同比增长3379亿元，表明购房需求仍较弱。

财新研究院副院长吴超明在接受采访时表示：一方面，受外部不确定因素和疫情影响，居民收入增长面临压力，购房能力相应下降；另一方面，居民预防性储蓄意愿增强，负债增加，购房动力薄弱。

东方金城首席宏观分析师王庆告诉记者，5月份家庭部门中长期贷款增长不明显的一个重要原因是目前房地产市场的繁荣仍然较低。

根据房地产销售情况，记者根据Wind数据统计，5月份30个主要中国城市的平均日销售额为29.39万平方米，比上个月有所提高，但仍为去年同期的一半左右。

值得注意的是，尽管5月份居民的中长期贷款较弱，但数据提供了一个不同的视角，以延长时间周期。Wind数据显示，今年1月至5月，新增住户中长期贷款总额为11433.28亿元，占同期新增住户总额1318亿元的85.85%；去年1月至5月，新增住户中长期贷款总额为29144亿元，占同期新增住户总额37115亿元。

不难看出，自今年以来，新家庭部门的中长期贷款没有去年同期那么多，但与去年同期相比，新家庭部门的整体新贷款比例有所上升。在这方面,王青表示,一方面,这是由于受疫情影响,居民消费疲软,新居民短期贷款大幅下降;；另一方面，也表明房地产市场稳定健康发展的金融支持，在很大程度上缓解了房地产市场的下行波动。

东北证券研究报告认为，尽管人口老龄化加快，但目前居民的购买力没有明显变化，但潜在的市场需求并没有显著下降，房地产市场稳定的基础仍然存在。为了增强房地产市场，我们需要增强两个信心：一是保护未来住房的信心，保护消费者的合法权益；二是增强住房企业经营稳定的信心，增加住房企业正常经营的合理融资需求。

按揭利率仍有下调空间。

从政策层面来看，今年以来，推动住房贷款利率下行已经从地方的自选动作上升到了层面的规范动作。

从LPR的角度来看，自2019年8月LPR改革以来，自今年1月LPR下调5个基点以来，5月LPR下调了15个基点15个基点至4.45%。到目前为止，5年以上LPR已经下调了20个基点。与此同时，中国人民银行和中国银行和保险监督管理委员会5月15日宣布，第一个住房商业个人住房贷款利率调整的第一个住房商业个人住房贷款利率下限不得低于相应期限的20个基点。

换言之，无论其他因素如何，今年第一套住房的抵押贷款利率最高可降至40个基点。更生动地说，如果买方借款100万元，贷款30年，则采用本息相等的还款方式，其利息总额将减少约8.5万元。

根据贝壳研究所提供的数据，从地方角度来看，5月份，103个重点城市的主流第一抵押贷款利率为4.91%，第二抵押贷款利率为5.32%。与上个月下降了26个基点和13个基点，创下2019年以来的新低。

58安居地产研究所分院院长张波在接受记者采访时表示，降低抵押贷款利率可以看作是房地产市场的催化剂。换句话说，降低抵押贷款利率可以加快潜在购房者进入市场的步伐，尤其是对于一些市场热度开始增加的城市，降低抵押贷款利率将发挥更明显的催化作用。

结合科瑞研究中心的数据，5月份其监测的30个重点城市新房交易面积为1318万平方米，环比上升4%，同比下降59%。其中，一线城市的交易环比下降了22%，同比下降了50%。26个二三线城市的复苏迹象显示出最初的迹象，环比上升了9%，同比下降了60%。根据壳牌研究所的数据，50月份监测的50个城市的二手房交易量环比上升了约14%，同比下降了约40%，比上月收窄了8个百分点。

今年5月，在许多城市出台了密集的房地产市场支持政策的影响下，新房和二手房的交易量有所上升，但总体而言，房地产市场尚未迎来真正的全面复苏。张波表示，由于居民抵押贷款的增长与新房和二手房的交易规模密切相关，5月份居民贷款中长期贷款也呈现出总体趋势。

王青还表示，对于绝大多数城市来说，抵押贷款利率是决定当地房地产市场方向和市场预期的最重要因素。虽然5月份的抵押贷款利率迎来了两大利好，但它们都是在5月15日和5月20日之后实施的，政策效力在本月没有得到充分体现。

从过去的经验来看，特别是自2008年以来的几轮房地产下行周期中，如果抵押贷款利率在一定程度上下降，将成为推动房地产市场复苏的主动力量。王青说，除了供求因素外，房地产市场的运作也会受到市场预期的影响。政策调整应首先引导市场预期扭转，然后进一步传递到市场方面，这也是市场表现往往落后于政策调整的一个重要原因。此外，政策调整是否足以改变市场趋势也是一个重要方面。在此基础上，预计后期抵押贷款利率将有一定的下降空间。

今年以来，我国经济发展长期向好的基本面没有变化，但经济发展环境也面临着复杂的局面，稳定增长已成为经济发展的重中之重。

王青预计，未来货币政策将继续实施稳定增长的方向。在政策的指导下，金融机构将重点关注中小企业、科技创新等国民经济薄弱环节和关键领域的信贷支持。银行还将重点通过适度放宽基础设施、房地产等领域的信贷额度，降低贷款利率，以提高实体经济的信贷需求。其中，预计6月份企业中长期贷款将恢复同比增长，居民中长期贷款的减少增长将逐渐缩小。

王青说：由此可见，6月份各种贷款余额的同比增长将继续反弹，从而为稳定经济市场和提振下半年经济增长势头提供关键支撑。

5超明认为，随着国内疫情的改善和经济活动的进一步恢复，预计货币宽松政策将继续得到适当的加强，预计信贷可能会在6月份继续增长。预计信贷结构将进一步优化，居民和企业对中长期贷款的需求可能会显著改善，这得益于国内政策的不断加强和房地产相关政策的放松。

该机构也给出了积极的前景。根据中信证券的研究报告，考虑到6月是今年上半年的最后一个月，银行将集中精力，配合政策支持和指导，信贷数据预计将继续提振。与此同时，地方政府债券发行的前期发行步伐有望进一步推动上半年社会金融的增长。

中金公司预计，由于4月至5月通常是投资的淡季，6月是投资的旺季，6月的信贷投资仍然相对稳定，投资量一般逐月增加；长三角等地区加快恢复工作和生产，企业融资需求逐步恢复。