2008年全球金融危机后，美国房地产市场进入上升周期。即使在疫情爆发和经济下滑的背景下，美国房地产市场仍然保持着火热的市场，甚至成为疫情爆发后支撑美国经济复苏的重要支柱。然而，自今年年初以来，随着美联储大幅加息，市场需求开始逐渐萎缩。到今年第三季度，住房投资已经从美国的GDP开始（GDP）拉动项目已成为阻碍经济增长的主要拖累项目。根据房利美周一公布的10月份全国住房调查结果，美国人民对房地产市场的悲观情绪超过了过去10年的最高水平。

超宽松货币政策与激进财政政策的结合，已经成为美国房地产市场通过丰富的流动性、低利率环境和财富效应崛起的主要驱动力。新冠肺炎爆发后，美联储采取了降息和大规模量化宽松的政策（QE）应对经济低迷。受此影响，长期利率大幅下降，30年期抵押贷款固定利率也在下降，贷款利率大幅下降，这意味着购房者的利息成本大幅下降，实际购房成本也在下降。因此，对于美国购房者来说，尽管房价在上涨，但实际购房成本却在下降。降息导致抵押贷款利率大幅下降，刺激了美国房地产市场。与此同时，美联储“大放水”也造成了“蓬齐效应”换句话说，房价的上涨增强了投资者的信心和期望，促使投资者进一步进入市场，提高房地产价格。房价上涨带来的财富幻想进一步吸引了更多的投资者。在这个闭环环境中，美国的房价迅速上涨。

然而，随着美联储开始加息周期，这种情况已经完全逆转。自3月份以来，美联储一直在积极提高利率，并显著收紧其财务状况。目前，美联储已连续六次提高利率，累计提高利率375个基点。自2008年1月以来，美008年1月以来的最高水平，抵押贷款利率也有所上升。数据显示，今年10月，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为7.16%，不仅超过了2008年全球金融危机的最高水平，而且创下了2001年以来的新高。众议院金融服务委员会主席马可欣·沃尔特斯此前致信美联储，称最近的一系列加息给美国家庭带来了巨大痛苦。她在信中表示，加息不仅加剧了家庭住房支出的压力，而且限制了新住房的建设和供应。目前，美联储加息的步伐仍在继续，利率的进一步上升将继续打击市场需求。

此外，新冠肺炎疫情爆发后，公共卫生问题使人们逃离了高密度的主要城市地区。远程办公也使得上班族有可能搬到郊区甚至更远的城市，从而提高了住房和家庭办公的舒适度。这一趋势催生了许多新的购房需求。相反，疫情下供应不足。受疫情影响，供应链出现瓶颈，建材成本也迅速上升。随着建筑工人工资和开工率的增加，房屋建设成本增加，而新房开工率持续下降，进一步推高了房价。如今，随着美国防疫政策的全面解除，家庭办公带来的需求增长已经不复存在。与此同时，供应链的逐步恢复和需求的下降也降低了原材料价格。截至上周收盘，芝加哥木材期货每千板英尺下跌4%至433美元，今年木材价格下跌约62%。

根据美国圣路易斯银行经济研究部门发布的数据，自2020年第二季度以来，美国平均房价开始飙升，截至2022年第二季度，美国平均房价上涨了40.05%。但是随着利率的上升，“购房热”退潮时，美国房价也进入了下跌的轨道。根据美国抵押贷款分析公司黑骑士（BlackKnight）根据抵押贷款监测报告，9月份美国房价中位数下降0.52%，连续第三个月下降，第三季度美国房价整体下降2.6%。与此同时，房屋年化升值率放缓至10.7%，但仍是标准升值率的两倍。该公司表示，房价下跌蒸发了抵押贷款持有人1.3万亿美元的股权，这也是自2009年以来最大的季度跌幅。

黑骑士认为，抵押贷款利率大幅上升，房价仍远高于正常水平，导致潜在买家面临负担问题，降低了人们购买房屋的意愿。以美国收入中位数的家庭为例。如果你想以中等价格买房，你需要支付20%的首付和30年的抵押贷款，这意味着买家每月收入的38.2%用于偿还抵押贷款。报告称，自1984年以来，美国目前的房地产市场已成为买家最难以承受的市场，高利率将许多潜在买家推向了市场。

对美国房地产市场消费者信心的调查也证实了这一观点。根据当地时间11月7日公布的10月全国住房调查结果，美国人对房地产市场的信心降至谷底。房利美的调查包括出售房屋的意愿以及受访者对房价、抵押贷款利率和就业市场的情绪。公司将这些因素合并为“住房综合情绪指数”数据已连续第八个月下降至56个月.7.是2011年数据汇编以来的最低值。从分项数据来看，只有16%的美国消费者认为现在是买房的好时机，这是公司2011年跟踪数据以来的最低比例。同时，报告还显示，受访者认为是卖房的好时机，比例从59%降至51%。